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Gartenpflege vor Gericht:

Einmalig anfallende Kosten kann der Vermieter nicht umlegen.

Für Streit vor Gericht sorgte die Beseitigung einer maroden Birke im Garten eines Mietshauses. Der Vermieter wollte die Kosten für das Fällen des abgestorbenen Baumes im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Einer der Mieter weigerte sich zu zahlen, weil es sich nicht um laufende Kosten handelte. Der Vermieter ließ nicht locker und reichte schließlich Klage ein. Wer hat Recht?

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten des Mieters: Da das Fällen des Baumes keine der laufenden, wiederkehrenden Aufwendungen war, zu denen ja auch Gartenarbeiten zählen können, seien die Baumfällkosten nicht als Betriebskosten umlagefähig. Die Entfernung der Birke stelle vielmehr eine einmalige Maßnahme während der Dauer des Mietverhältnisses dar.

Dieser Fall ist insofern hilfreich für Eigentümer und Mieter, als er zur Klärung der grundlegenden Frage beiträgt, welche Betriebskosten generell an die Mieter weitergereicht werden dürfen und in welchen Fällen die Zahlungspflicht beim Vermieter liegt.

Betriebskosten entstehen laufend.

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert Betriebskosten als Ausgaben, die „dem Eigentümer „[…] durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes […] laufend entstehen“. In der Regel bedeutet dies, dass die Kosten regelmäßig anfallen, was auf die klassischen Betriebskosten wie Grundsteuer, Wasser, Hausversicherung und Müllgebühren durchaus zutrifft.

Aber auch regelmäßige Betriebskosten, die in größeren zeitlichen Abständen entstehen wie z. B. der Austausch von Wasserzählern oder die Reinigung des Öltanks sind umlagefähig. Der höchste bisher von der Rechtsprechung genehmigte mehrjährige Turnus betrug sieben Jahre.

Betriebskosten, die in mehrjährigem Abstand unvorhergesehen anfallen. So sind Aufwendungen für die Gartenpflege zwar grundsätzlich vom Mieter zu tragen. Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht für einmalig auftretende Kosten wie das Fällen eines morschen Baumes – auch wenn diese Maßnahme zur Sicherheit der Mieter beiträgt.

Selbst bei regelmäßiger Gartenpflege ist es oftmals strittig, welche Kosten sich umlegen lassen. Dann nämlich, wenn es sich nicht um Routinetätigkeiten wie das Heckenschneiden, sondern um Ausgaben für einzigartige Arbeiten handelt, die nur in ihrer Gesamtheit regelmäßig auftreten. In einigen Rechtstreitigkeiten konnten zahlreiche Aspekte der Gartenpflege als einmalige Ausgaben eingestuft werden, da die Anpflanzung eines Baumes oder einer Pflanze nur einmalig vorgenommen werden kann. Kein Wunder also, dass die Gartenpflege schon viele Gerichte beschäftigt hat. Landgericht Berlin, Urteil vom 13. April 2018, Az. 63 S 217/17

Quellen: immonewsfeed.de, dejure.org, experten. de, immobilien-tipps.wunderagent.de, kostenloseurteile.de, assekuranz-info-portal.de

Dr. Michael Kausch

Immobilenmakler Gutachter Historiker

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