Ist Hitze ein Grund die Miete zu mindern?

Ist Hitze ein Grund die Miete zu mindern?

Angesichts neuer Hitzerekorde wäre eine verbindliche Regelung wünschenswert.

Wenn die Wohnung so aufheizt, dass es sich tagsüber und nachts kaum aushalten lässt, sorgt das schnell für hitzige Debatten zwischen Mietern und Vermietern. Doch wo ist die Schmerzgrenze? Ab wann ist die Hitze ein Mietminderungsgrund? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage bislang nicht geklärt. 

Bisher gibt es nur wenige einschlägige Gerichtsurteile zu Mietminderungen wegen Hitze. Das könnte sich durch den Klimawandel ändern. In Deutschland sind extrem heiße Tage keine Seltenheit mehr und dem heißen Sommer 2019 soll in diesem Jahr ein noch heißerer folgen: Meteorologen erwarten Temperaturen jenseits der 40 Grad.

Auch wenn langandauernde Hitze im Sommer erhebliche Auswirkungen auf die Gesundheit haben kann: Grundsätzlich sind sommerliche Temperaturen in der Wohnung kein Mietmangel. Hochsommerliche Hitze gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko, hatte in der Vergangenheit zum Beispiel das Oberlandesgericht Frankfurt argumentiert (19.1.2007, 2 U 106/06). Doch muss der Mieter wirklich warten, bis Hamster und Haushund dem Hitzeschock erliegen?

Eigentlich ist es nämlich Aufgabe des Vermieters, dafür zu sorgen, dass die Wohnung im Sommer bewohnbar ist. Denn eine Mietminderung nach § 536 BGB ist generell dann begründet, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung maßgeblich eingeschränkt ist. Wann dies der Fall ist, muss im Einzelfall abgewogen werden, eine verbindliche Regelung gibt es bislang nicht.

Entsprechend widersprüchlich ist die Rechtsprechung: Während das Amtsgericht Hamburg im Fall einer Obergeschosswohnung, in der die Temperatur tagsüber 30 Grad und nachts über 25 Grad betrug, eine Mietminderung von 20 Prozent für angemessen hielt (10.5.2006, 46 C 108/04), sah das Amtsgericht Leipzig bei einer Maisonettewohnung mit gleichen Temperaturverhältnissen keinen Mangel gegeben (6.9.2004, 164 C 6049/04). Ausschlaggebend war im Hamburger Fall, dass der Wärmeschutz der mit Glasfront nach Süden ausgerichteten Wohnung nicht dem Stand der Technik entsprach, der zum Zeitpunkt des Baus vorgeschrieben war.

Während bislang argumentiert wurde, dass ein Dachgeschoss-Mieter damit rechnen muss, dass sich die Räume im Sommer aufheizen, setze das Gericht in diesem Fall Grenzen und erklärte, dass ein Mangel auch dann vorliege, „wenn die Erwärmung durch Sonneneinstrahlung und Umgebungstemperaturen ein Ausmaß erreicht, durch das die Eignung zum vertragsgemäßen Zweck beeinträchtigt wird“. Der Mieter durfte die Miete daher für den betreffenden Monat um 20 Prozent mindern.

Grundsätzlich ist eine Mietminderung nicht pauschal möglich, sondern nur anteilig für die Tage, an denen die Wohnqualität stark beeinträchtigt war. Als Beweismittel dient ein Thermometer, das die Raumtemperatur speichert. Sollte der Streit vor Gericht enden, sind außerdem Zeugen gefragt.

Bevor sich die Fronten erhärten, sollten betroffene Mieter das Gespräch mit dem Vermieter suchen, rät der Eigentümerverband Haus & Grund. Der Eigentümer könne dann prüfen, ob sich der Wärmeschutz verbessern lässt. „Schließlich sollte es auch im Interesse des Eigentümers sein, dass die Mieter sich möglichst wohl fühlen“, erklärt Rechtsanwalt Ralf Schönfeld – und verbessernde Maßnahmen wie eine bessere Dämmung, der Einbau eine Klimaanlage oder das Anbringen von Markisen und Rollläden erhöhen den Wert der Wohnung nachhaltig. Einen Anspruch darauf hat der Mieter jedoch nicht. Will er selbst Hand anlegen und zum Beispiel eine Markise montieren, braucht er, wie bei allen baulichen Veränderungen, die Erlaubnis des Vermieters.

Fazit: Mieter haben vor allem dann ein Minderungsrecht, wenn die Aufheizung der Wohnung auf einen baulichen Mangel zurückzuführen ist. Allerdings bezieht die Rechtsprechung sich hier auf das Baujahr der Wohnung, nicht etwa auf heutige Standards.

Quellen: dejure.org, Haus und Grund, Mieterschutzbund, focus.de, sueddeutsche.de, mietrecht.com, haufe.com, RE/MAX

Dr. Michael Kausch

Immobilenmakler Gutachter Historiker

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